segunda-feira, 9 de novembro de 2020

Comprar imóvel a vista pra deixar alugado ou aplicar em fundos imobiliários?

 Recentemente estive dando uma olhada num imóvel que nada mais é que um porão/casa sendo anunciado por uns 80 mil. 

A casa tem 88 m2 e já está alugada, não tem condomínio pra pagar, o resto do terreno é num decaimento descendo pra rua debaixo. O medo de necessidade de reformas faz com que fiquemos com um pé atrás, afinal é um imóvel usado.




Em contraponto a isso, muito se fala na taxação dos aluguéis de fundos imobiliários o que poderia ser algo negativo fazendo as cotas  quem sabe desabarem.

O risco em ambas as situações é grande, alocar um capital desse porte na incerteza de liquidez e gastos com reformas ou na oscilação das cotas dos fundos imobiliários podendo ver o patrimônio virando pó.

Se falam que dinheiro fruto do trabalho não pode correr risco, então estaremos fadados a poupança e as baixas taxas do tesouro direto atualmente.

Abraço.


9 comentários:

  1. fiis não irão virar pó, nem com eventual taxação de IR, nem com oscilação da renda variável.
    O máximo que pode ocorrer é um fii monoimóvel ter seu único imóvel demolido. Ainda assim, o fundo receberia o seguro que seria reaplicado em outro imóvel ou repassado aos cotistas.
    Você está procurando chifre em cabeça de andorinha.

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    1. Investir em imóveis é seguro, é uma forma de garantia patrimonial, está imune a quebra de bancos, confiscos, congelamento e outras artimanhas do governo e gestores de fundos.

      Imóveis usados são a melhor opção pra investir recebendo aluguel fazendo o pagamento a vista.

      Não tem quase risco nenhum num imóvel físico se comparado aos fundos.

      Vá de físico.

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  2. https://www.youtube.com/watch?v=X5rbeIJ5Hm8&ab_channel=Bastter.com

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  3. Eu iria de imóvel físico também. basta fazer uma boa avaliação de eventuais gastos com reformas, ver se a documentação esta toda correta e para isso vale a pena pagar para um bom corretor verificar caso não saiba. E também pesquisar outras opções na região e comparar. A tendência de um imóvel é a valorização a medio e longo prazo.

    Abraço

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  4. Imóvel também tem riscos como todo investimentos. Mas funciona melhor como proteção de capital do que RV que pode alavancar ou afundar ou investidor.
    Com imóvel dificilmente se afunda.
    Mas nem todo o imóvel é fácil de alugar ou vender, já vi imóveis ficando a venda por mais de 1 ano até serem vendidos, há muitos casos assim, já que são poucos os brasileiros que tem dinheiro vivo pra comprar imóveis sem se apertar.
    Nem sempre a valorização é a esperada, quando existe.
    Então tem que tomar cuidado pra não escolher um imóvel difícil de negociar.

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  5. Tendo apenas o valor para investir, eu iria em FII pela possibilidade de diversificar em setores e em imóveis diferentes. Seria menos trabalhoso também.
    Quanto a taxação, o que iria acontecer seria ter 15% a menos de lucro no final do ano e possivelmente uma redução de 15% nos valores das cotas pelo mesmo motivo.

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    1. E um bom FII, mesmo taxado, ainda renderia pelo menos duas vezes a poupança.

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  6. Bom vou dizer como faço as contas disso:

    Aqui no interior um imóvel residencial de R$ 150.000,00 em valor de mercado, o preço médio que conseguiria alugar ele é de R$ 600,00 reais por mês, ou seja, um retorno de 0,4% a.m em aluguéis.

    Um FII normalmente você consegue encontrar com facilidade entregando entre 0,45%-0,60%a.m de retorno, se descontar um IR de 15% ele renderia entre 0,38%a.m e 0,51%a.m.

    Pode parecer relativamente similar, mas aí fico com alguns questionamentos:

    1. O FII é gerido por um terceiro e as despesas de gestão já são líquidas no valor do rendimento. Você não precisa se preocupar em administrar o dia-a-dia do FII, já um imóvel você sempre precisa ficar de olho e sempre surge problemas de manutenção ou com os inquilinos e você precisa fazer algo a respeito.

    2. Pegar R$ 150.000,00 e investir em FIIs dá uma excelente oportunidade para você diversificar entre vários fundos, o que significa pelo menos algumas DEZENAS de imóveis. Já o mesmo valor provavelmente lhe deixaria preso a UM IMÓVEL. Você ficaria totalmente exposto ao risco desse imóvel. E se tem inadimplência? 100% de perda pra você no retorno. E se pega fogo? 100% de perda pra você. Ah, mas tem seguro. Ok, deduza o seguro do valor do imóvel. E se demanda obras de manutenção? Será que o inquilino vai querer pagar? Se ele não pagar vai sair de você e se sair de você o retorno acaba caindo.

    Pode trocar os R$ 150.000,00 que dei de exemplo por R$ 80.000,00 desse imóvel e dá na mesma, com a diferença de que quanto mais baixo o valor do imóveis, maior será o impacto de eventuais manutenções nele sobre o retorno do investimento.

    -
    Sobre a eventual queda dos FIIs quando a tributação começar, bom acredito que cair sim, na verdade espero algo na faixa de -10% de queda, mas no longo prazo não muda muito.

    Abraços,
    PI.

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    1. Muito bom PI.

      Eu iria de FII primeiro e compraria o imóvel apenas após já ter um bom rendimento mensal. Hoje só compro um imóvel se for pra morar, pra virar o lar da família, fora isso, deixo esse ramo para os profissionais.

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