sexta-feira, 6 de agosto de 2021

Série "Quanto você ofereceria por esse imóvel?" Episódio 1

Em novembro de 2020 comprei um imóvel à vista abaixo do valor avaliado pela prefeitura e abaixo do valor que a dona estava pedindo, foi quando percebi o poder que o dinheiro vivo possuí. Já diz o ditado que um imóvel vale aquilo que alguém está disposto a pagar por ele.

Vou pegar imóveis aleatórios pelo Brasil inteiro, qualquer cidade, seja ela grande ou pequena, qualquer bairro, seja ele rico ou pobre, qualquer tipo de imóvel, seja terreno, sala comercial, apartamento ou imóveis rurais.

Imóvel: Apartamento de 41 m2

Localização - Ribeirão Preto - SP - Parque Industrial Lagoinha 

Condomínio - Média de 100 reais mensais, Uma garagem descoberta 

Valor de anúncio: R$ 142.000,00





Ribeirão Preto fica no estado de São Paulo e é uma cidade 20 vezes maior do que a minha. A localização parece ser ok, com muitas indústrias, pelo que vi no Google Maps. Não aparenta ser uma região com falta de segurança ou infraestrutura.

Garagem descoberta não tem perdão. Ai é um defeito grave, na minha opinião. Valor do condomínio é aceitável, gostei, pra uma cidade desse tamanho.

Analisando o imóvel pelas fotos, no máximo duas pessoas podem viver dignamente ai, um casal em início de carreira/econômico ou uma pessoa sozinha. Imóvel de 41 m2.

Diante disso, se eu fosse fazer uma oferta, seria:  R$ 115.000,00, podendo subir até 120 no máximo.

Valor de anúncio: R$ 142.000,00

Colocaria pra alugar por  650 - 700 reais.

7 comentários:

  1. A questão é que caso alugue por 650 reais ou 700 reais, o teu retorno vai ser pior que em um FII ou RF de baixo risco, ainda mais agora com a SELIC subindo. Dessa forma, acabas levando de brinde todo o risco do locatário, imóvel, etc, tendo como única vantagem real uma potencial valorização do imóvel ao longo do tempo, porém, como sabemos, o custo de manutenção é algo importante para ser levado em considerado e, considerando esse valor de alugar, provavelmente teu retorno acabaria sendo muito pequeno quando comparado à outras opções mais líquidas no mercado financeiro. De qualquer forma, eu entendo que a posse de um imóvel tende a proteger o patrimônio da inflação, mas sabemos que não há muitas outras vantagens além disso, dado que acaba valorizando menos que outros ativos, inclusive a própria taxa SELIC históricamente, a não ser que seja um projeto muito vantajoso mesmo. Enfim, fica aqui meu 1 real sobre o assunto.

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    Respostas
    1. Imóvel e Fii são totalmente diferentes. Pega sua família e vai morar no Fii.

      Renda fixa não gera renda, sempre vai sair do principal. Um quarto e sala em Ipanema em 98 por 100 mil hoje vale mais de 1 milhão e os 100 mil da renda fixa em 98 valem os mesmo 100 mil se você usou os rendimentos. Se gastou o aluguel do imóvel, ele ainda vale mais de 1 milhão.

      Imóvel é só pra quem tem muito dinheiro. Ninguém que investe pesado em imóveis fica sem liquidez. Não faz a menor diferença pro cara pagar 100k num imóvel se ele tem 10 milhões na poupança.

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    2. Ambos anônimos estão certos.
      Calma galera.

      Ambos têm suas vantagens.

      Eu já tive dois imóveis de aluguel. Hoje só tenho FIIs.
      Considero a segunda opção infinitamente melhor. ZERO dor de cabeça.
      Meus imóveis ficavam com a imobiliária, mas, ainda assim, era muita dor de cabeça.

      Não pretendo mais ter imóvel para alugar, mas entendo perfeitamente bem quem considera essa opção um bom investimento, já que eu um dia também pensei que seria uma boa opção.

      Com os FIIs eu ganho mais de rendimento e tenho zero preocupação com a administração do imóvel. Fora a possibilidade de diversificar em vários imóveis.

      Os imóveis físicos têm a vantagem da segurança de se ter um bem físico que, normalmente, acompanha a inflação. Mas o boom dos imóveis já ocorreu entre 2006 e 2016. Vai demorar demais para se ter outra disparada daquelas.

      Abraços!

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  2. compraria um terreno em local simples em expansão e outro em algum outro local ou compraria um terreno bem localizado com os 115k...de ap prefiro Fiis

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  3. 120k divida em 4 ações boas tipo ITUB, BBDC, ITSA, CMIG, ABEV etc e faça venda coberta. No primeiro mês receberá algo perto de 4%, isto é, 4,8k. Para fazer mais que isso, "com segurança", somente montando uma empresa. Esse ano vou fazer 500k somente com venda coberta e ano que vem espero fazer o dobro. Use a inteligência o dinheiro que tirar do mercado coloque em outro ativos (eu pretendo colocar em gado de corte mas tem outras opções) nunca coloque todos os ovos na mesma sexta-feira.

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  4. Se tem uma coisa que não tenho vontade de investir é em imóvel de aluguel, tudo bem que eu possa vir a me interessar por comprar algum imóvel e acabe alugando, mas penso que isso é apenas algo transitório e que provavelmente eu só o faria se estivesse nos planos eu me mudar para o imóvel.

    Como tese de investimentos não gosto muito, por aqui na minha cidade a rentabilidade média do aluguel é na faixa de 0,35%-0,50%a.m sobre o valor atual do imóvel, a maioria dos fundos imobiliários entrega rentabilidade na faixa de 0,5%-0,7%a.m.

    A dor de cabeça com inquilino é grande, os caras não cuidam do seu imóvel e simplesmente destroem tudo pela frente. Os problemas de manutenção também drenam uma parte da rentabilidade já baixa.

    O outro grande complicador que eu vejo é o risco, investir R$ 200 mil para receber R$ 800 de aluguel é complicado, se o inquilino sair a sua renda é reduzida a ZERO. Nos FIIs você pega os mesmos R$ 200 mil e distribuí entre uns 8 a 10 fundos imobiliários, o que certamente vai englobar quase todos os perfis de FIIs e tranquilamente conseguirá um retorno na faixa de R$ 1.200 por mês. Os FIIs também são muito mais liquidos na hora de vender, e por mais que você queira vender rápido existe uma burocracia no país e dificilmente você consegue fazer dinheiro rápido.

    Eu não critico quem investe em imóveis, muita gente ficou rica fazendo isso, mas eu particularmente não curto.

    Abraços,
    Pi

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